Flambée des prix et spéculation

L’Insee estime que, depuis le début de la flambée, en 1997, les prix de l’immobilier ont augmenté de 106 %, c’est-à-dire qu’ils ont plus que doublé. Cette année 2005 encore, la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers), constate une hausse en moyenne autour de 10 %.

En cinq ans seulement, les appartements ont doublé de valeur et les prix des maisons augmenté de 69 %, sur l’ensemble du territoire. Avec des pointes dans les villes populaires comme Aulnay-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis, où la hausse a été cette année de 47 %. C’est l’effet du jeu bien connu des chaises musicales : les couches moyennes ne peuvent plus habiter à Paris et se déplacent dans les banlieues limitrophes, accentuant ainsi la hausse des prix, et chassant les couches les plus modestes de plus en plus loin dans la périphérie des grandes villes.

Une marchandise comme une autre

C’est que le logement, avant d’être considéré comme un besoin auquel il faudrait répondre, joue d’abord, dans l’économie capitaliste, le rôle d’un marché spéculatif. Autrement dit, il s’agit pour ceux qui ont de l’argent à placer de réaliser des investissements, d’acheter maisons, appartements ou immeubles et d’espérer que, la hausse des prix se poursuivant, ils pourront les revendre plus chers. Et, entre-temps, leur investissement leur rapporte puisqu’ils peuvent louer et empocher les loyers.

Comme toute spéculation, la hausse du marché de l’immobilier tend à s’entretenir toute seule. En effet, plus la hausse annuelle des prix est importante, plus l’investissement apparaît rentable pour les spéculateurs. La demande augmente en conséquence, ce qui a pour résultat de doper encore la flambée des prix.

L’État encourage la spéculation

Du reste, l’État mène une politique d’encouragement de la spéculation immobilière. En effet, depuis 1984, les dispositifs d’allègement fiscaux concernant les investissements immobiliers se succèdent. Le dernier en date, le dispositif Robien, permet de larges déductions d’impôts sur les revenus provenant de la location immobilière. Pour les investisseurs, les revenus de la spéculation se doublent ainsi d’un généreux cadeau fiscal.

Ce sont, bien entendu, les gros investisseurs qui bénéficient à la fois de la spéculation et des largesses de l’État. Ceux qui veulent simplement acheter leur logement se retrouvent, eux, confrontés à des prix de plus en plus vertigineux, et à la perspective de s’endetter toujours plus pour devenir propriétaires. Mais les spéculateurs ne sont pas les seuls à avoir su profiter de l’envolée des prix.

Car un certain nombre de secteurs bénéficient eux aussi de la hausse. Ce sont en premier lieu les agences immobilières. En effet leur rémunération est directement proportionnelle au prix des ventes. Du coup grâce à la hausse des prix, elles ont vu leur chiffre d’affaires croître de 30 % depuis 2000 et de 54 % depuis 1997. Dans le même ordre d’idée, les notaires qui se paient eux aussi sur les transactions, ont vu le leur augmenter en moyenne de 3,5 % par an entre 1999 et 2004.

Mais ce sont avant tout les banques qui ont bénéficié du boom de l’immobilier. D’abord en consentant une masse de crédits. L’année 2005 a battu un record : le montant des prêts immobiliers distribué a atteint 135 milliards d’euros, soit 2,5 fois plus qu’en 1998. L’attrait des grandes banques pour l’immobilier ne se limite pas au crédit. De plus en plus souvent, elles convoitent directement le marché des transactions en achetant ou en créant des agences. On estime ainsi que 10 % des agences immobilières sont aujourd’hui entre les mains du capital bancaire. Les banquiers rejoignent ainsi les spéculateurs au premier rang des profiteurs de la flambée des prix.

Un marché cyclique

Les prix, sans lien avec les besoins réels en logements, sont uniquement fixés en fonction de la plus-value que les spéculateurs comptent empocher sur les opérations d’achat et de vente de logements. Pourtant, l’escalade ne pourra pas être sans fin. Tôt ou tard, le marché atteindra ses limites. En fait, la flambée actuelle est loin d’être inédite. Il s’agit plutôt d’un phénomène cyclique.

Un marché spéculatif comme celui de l’immobilier alterne périodiquement entre des phases de hausse incontrôlée des prix, et des phases de baisse, parfois violentes. On a ainsi connu une période de spéculation effrénée sur le marché de l’immobilier d’Ile-de-France entre 1985 et 1991. Sur cette période, les prix de l’immobilier y ont grimpé de 125 %. Mais le décalage entre les prix et les capacités réelles du marché était devenu manifeste. En 1991 s’est alors produite une chute brutale des prix, un krach immobilier et dans la période 1991-1997, les prix ont baissé de 40 %.

Les spéculateurs et les banquiers profitent aujourd’hui de la hausse des prix. Ils ne voient que les faramineux profits qu’elle leur rapporte dans l’immédiat. Ils n’ignorent pourtant pas qu’à un moment ou à un autre elle prendra fin, peut-être encore plus violemment qu’en 1991. Un récent rapport du Sénat estime à 60 % le risque d’un nouveau krach immobilier d’ici à 2007. Ce ne serait finalement que la conséquence de la spéculation effrénée de la dernière décennie.

Yves LEFORT

Amortissement Robien : le jackpot

Un investisseur achète un logement sous le régime de l’amortissement Robien.

S’il le loue, il peut, en 15 ans, déduire des loyers perçus, à déclarer au fisc, jusqu’à 65 % du prix d’achat du logement.

En plus, s’il arrive à bénéficier d’un « déficit foncier », c’est-à-dire à avoir plus de dépenses pour son logement que de rentrées, il peut le déduire du total de ses revenus, jusqu’à 10 700 € par an !

Soit des dizaines de milliers d’euros d’économies pour cet investisseur, payés par les contribuables, car bien entendu ces sommes sont perdues pour les caisses de l’État.