Spéculation et bulles immobilières : la petite histoire du capitalisme

Il est frappant de constater que les trois plus grandes crises économiques du capitalisme, celles de 1873, 1929 et 2007 ont été précédées par des périodes de spéculation frénétique et en particulier de spéculation immobilière.

Une spéculation indissociable du capitalisme

La spéculation foncière et immobilière est apparue dès la révolution industrielle. Cette dernière avait d’une part attiré vers les grandes villes des masses de prolétaires à la recherche d’un emploi et, d’autre part, entraîné le développement rapide de classes bourgeoises et petites bourgeoises disposant des moyens d’acquérir des logements et, pour les plus aisées, d’investir leurs profits dans un secteur paraissant relativement sûr. La forte demande avait provoqué une rapide montée des prix des logements et terrains. Dès 1826, Adolphe Thiers, futur massacreur de la Commune, constatait que « les spéculations immobilières avaient été poussées jusqu’à la folie ».

C’est surtout sous le Second Empire que la spéculation prit une envergure considérable, favorisée par les grands travaux entrepris par Haussmann. On note ainsi que le mètre carré de terrain à bâtir sur le boulevard Sébastopol, qui valait 25 francs en 1855, grimpe à 1 000 francs deux ans plus tard. L’avenue de l’Opéra passe de 50 francs à 2 500 francs le m² entre 1860 et 1865. Zola dresse le portrait d’un de ces spéculateurs cyniques, haut fonctionnaire de la Ville de Paris : « Au courant de toutes les escroqueries classiques, il savait comment on revend pour un million ce qui a coûté 500 000 francs (…) en faisant passer un boulevard sur le ventre d’un vieux quartier » [1]. Cette spéculation effrénée donna lieu à une première série de krachs bancaires et scandales retentissants. Elle ne fut interrompue, pour peu de temps, qu’avec la crise économique de 1873.

Tous les pays en voie d’industrialisation connurent de telles aventures. La plus célèbre des opérations spéculatives fut celle qui frappa la Floride au milieu des années 1920, témoignant de l’atmosphère de ces années qui menèrent au krach boursier de 1929. La bordure du Golfe du Mexique, en raison de son climat d’hiver agréable, paraissait idéale pour y construire des résidences secondaires destinées à la bourgeoisie en pleine expansion. Les terres furent donc découpées en lotissements, qui passèrent de main en main, prenant chaque jour de la valeur. Que ces terrains marécageux ne soient pas constructibles sans un assainissement coûteux, ou que peu de monde vînt réellement s’y installer importait peu, tant qu’ils pouvaient être vendus avec un bénéfice important quinze jours après l’achat. Mais il arrive un moment où les prix ont atteint un tel niveau que les biens ne trouvent plus d’acquéreur, même avec une perspective de plus-value. Au printemps 1926, la source de nouveaux acquéreurs commença à se tarir. Il n’y avait plus de nouveaux acheteurs pour rembourser les derniers, qui à leur tour ne purent payer les précédents, etc. Tout le système s’effondra.

De la Floride à la France et l’Espagne

En France, les années 1970 ont constitué l’âge d’or de la spéculation immobilière, en particulier sous le règne de Pompidou qui a vu fleurir des opérations de rénovation dont les plus emblématiques furent l’aménagement du Front-de-Seine et de la Défense, moyennant l’expulsion de dizaines de milliers d’habitants vers la banlieue plus lointaine. Cette fièvre spéculative a entraîné krachs et scandales, éclaboussant de nombreux barons du gaullisme et leurs amis banquiers et promoteurs. C’est dans ces années que, avant d’être dépassé par Bernard Madoff, Claude Lipsky devint « l’escroc du siècle » en détournant 151 millions de francs confiés par des petits épargnants désireux de participer à l’orgie. L’affaire de Cesson-la-Forêt, dont le promoteur Balkany, appuyé par divers groupes bancaires, ne pourra vendre que 400 maisons sur 1 500 prévues, n’est pas fondamentalement différente de celles de Floride. Les années 1970 ont connu beaucoup de faillites de ce genre. Les promoteurs et les banques furent généralement sauvés par l’État ou des collectivités publiques qui reprirent ces programmes à leur compte.

Plus récemment, l’Espagne a été l’un des pays les plus durement affectés par la crise actuelle, après une période de spéculation immobilière euphorique. Les prix de l’immobilier ont quasiment doublé entre 1995 et 2007, ce qui a engendré une prospérité artificielle du bâtiment. Des mesures fiscales, des bas taux d’intérêt et des crédits sur 40 ans ont maintenu la demande pendant une décennie, les acquéreurs ayant été convaincus par la propagande gouvernementale et la publicité des promoteurs que les prix ne pouvaient pas baisser. Mais en 2007, le surendettement de millions de ménages a fait exploser la bulle : 28 % des maisons construites entre 2001 et 2007 restaient sans acquéreurs, la construction s’effondrait et une grande partie des travailleurs du bâtiment étaient jetés au chômage, tandis que des centaines de milliers de personnes étaient expulsées de leurs logements, faute de payer leurs traites.

George RIVIERE