Convergences révolutionnaires

Spéculation immobilière et crise du logement : la grande arnaque du « tous propriétaires »

2011-06-15T14:29:04Z

Le logement a toujours posé problème dans la société capitaliste. Les ouvriers du XIX siècle, fraichement débarqués de la campagne, ont d'abord été logés dans les caves et les taudis des faubourgs des grandes villes ou dans des villages de baraques appartenant à l'usine. Plus tard, dans les années 1960, les travailleurs immigrés venus d'Afrique et du sud de l'Europe ont été parqués dans d'immenses bidonvilles à Nanterre, Noisy-le-Grand ou Champigny-sur-Marne. Il a fallu une politique de construction massive, d'abord de foyers, puis de logements sociaux, pour résorber, au milieu des années 1970, ces camps pour travailleurs pauvres.

Depuis une quinzaine d'années, se loger est redevenu en France un problème majeur pour les classes populaires. Des micro-bidonvilles commencent à réapparaître et les travailleurs pauvres vivant dans des sous-sols ou des garages, quand ce n'est pas dans leur voiture, font l'objet de multiples reportages. À l'échelle du monde, la question du logement est encore plus dramatique. Depuis peu, la moitié de l'humanité habite en agglomération. Des mégapoles sortent de terre... et s'entourent de bidonvilles : à Lagos, Soweto, Bombay, Le Caire, Rio, Istanbul, etc. Ces étendues d'habitats précaires et surpeuplés hébergent déjà un tiers de la population urbaine et sont promises à 95 % des futurs nouveaux citadins du Tiers-Monde, selon l'estimation de l'urbaniste Mike Davis [1].

Mais la pénurie comme la détresse des uns font d'énormes profits pour quelques autres. Le secteur du bâtiment a connu un boom important. À l'échelle mondiale, une multitude de tours s'élèvent, cités résidentielles et bureaux à Shanghai, tours et hôtels de luxe à Dubaï... En France, la construction occupe 1,9 million de travailleurs en 2009, soit 8 % des emplois, et produit 111 milliards d'euros de valeur ajoutée. Les logements à prix accessible font pourtant toujours défaut et c'est la construction de bureaux qui a connu l'essor le plus impressionnant, poussée par le développement des services. Toutes ces constructions ont attiré les spéculateurs et le marché s'est emballé. Les prix ont grimpé, les acheteurs se sont endettés... puis vint le krach.

Si l'immobilier américain ne s'est toujours pas remis des dégâts causés par les prêts hypothécaires « subprimes », en France, le marché de l'immobilier n'est pas resté très longtemps dans la tourmente. Certes pas parce que la spéculation serait un produit d'importation nord-américain inconnu chez nous ! Mais plutôt parce que la bulle immobilière continue de gonfler, l'endettement n'ayant pas encore atteint les mêmes seuils d'intolérance. Autant dire que la crise immobilière n'est pas derrière nous, mais bien devant.

[1] Mike Davis, Le pire des mondes possibles, La découverte, 2006.

La « propriété », c'est le vol !

2011-06-15T14:29:01Z

En France, l'immobilier se porte très bien. À l'instar des bonus des traders, il s'est rapidement remis de la crise économique commencée en 2008. Après une légère baisse, tant des prix que des volumes des ventes ou des constructions, tout est reparti à la hausse et sur un rythme de plus en plus rapide : en un an, + 27 % dans les quartiers les plus huppés de Paris, + 21 % sur l'ensemble de la capitale, mais aussi de + 8 % à + 15 % en banlieue. Et, si l'Île-de-France joue la locomotive, car la valse des prix touche d'abord les secteurs déjà les plus chers, les autres régions ne sont pas en reste. Sur l'ensemble du pays, la hausse atteint le chiffre de + 141 % entre 1998 et 2010, soit une progression 70 % plus forte que celle des revenus.

Une bulle immobilière créée par les banques...

Plusieurs facteurs expliquent ce découplage entre les revenus et le prix de la pierre. D'abord, les banques ont constamment cherché à rendre « solvable » la clientèle, c'est-à-dire à permettre aux ménages rêvant de posséder leur chez soi... de s'endetter auprès d'elles. Là où elles exigeaient un apport il y a 20 ans, elles acceptent aujourd'hui de prêter jusqu'à 100 % du montant. La durée d'emprunt moyenne est passée de 14 ans dans les années 1990 à 17 ans dans les années 2000 ; elle est voisine cette année de 20 ans. Et les emprunts sur 25 à 30 ans, pour les acheteurs à faible revenu, sont devenus monnaie courante (27 % des emprunts).

À ce compte-là, même en baissant les taux d'intérêt – et la France avait jusqu'en 2005 un des taux les plus bas – le coût du crédit grossit terriblement : pour acheter son logement, il fallait en moyenne 2,5 années de revenu fiscal dans les années 1990... et entre 4 et 6 années en 2007, juste avant la crise. Le retour aux taux d'intérêt les plus bas depuis 1945 à la faveur de la crise, décidé pour doper le marché, n'a réduit la facture de l'accession à la propriété qu'à la marge.

En soutenant l'offre par tous les moyens, les banques ont alimenté les prétentions toujours plus grandes des vendeurs et contribué à la hausse des prix. Du coup, les ménages les plus pauvres ont progressivement été évincés du marché. L'emprunteur type présente des revenus en hausse de 23 % ces six dernières années et a doublé le montant de son apport sur la même période. Tendance qui s'est accentuée depuis un an.

… avec l'aide de l'État

Au lieu de tempérer, l'État contribue à l'emballement des prix. Ainsi, face à la récente plongée du volume des ventes – le premier trimestre 2011 accuse une baisse de 24 % par rapport à celui de 2010 – le gouvernement s'apprête à renforcer l'accès au prêt à taux zéro. Il vient également d'autoriser, pour garantir un emprunt, de choisir un autre assureur que celui que la banque fournit. Ainsi, des ménages exclus du marché pourront-ils emprunter ? Sauf que les prix, eux, continuent de grimper. La mesure revient donc à gaver un peu plus les banques et les patrons du BTP.

Depuis la loi Besson en 1990 jusqu'à l'amendement Scellier à la loi Robien en 2009, droite et gauche n'ont utilisé comme levier du logement, en particulier social, que l'abattement fiscal à destination du propriétaire. Ces dispositifs, en suscitant des vocations de marchand de sommeil, ont tout à la fois accru le volume des ventes et permis aux promoteurs de se défaire de stocks situés dans des régions pas toujours attractives [1]. Et ce n'est pas la seule mesure de défiscalisation qui alimente la bulle immobilière. La loi Travail, Emploi, Pouvoir d'Achat (TEPA) de 2007 supprimait les impôts sur les dons de parent à enfant inférieurs à 158 000 euros : les notaires ont remarqué la spectaculaire croissance des apports de certains jeunes acquéreurs, surtout à Paris [2].

À qui profite le crime ?

Selon Jacques Friggit [3], avec la hausse des prix de l'immobilier, les « vieux » font les poches des jeunes. Certains, peut-être. Mais ceux qui vendent pour se loger ailleurs ne tirent en réalité pas de plus-value ; ils amortissent, au mieux, le surcoût de leur nouveau logement. En fait, dans l'immobilier comme dans tout secteur spéculatif, c'est le plus gros poisson qui rafle la mise. Or, le secteur immobilier est, depuis 2000, l'objet de l'appétit des banquiers. « BNP Paribas possède ainsi Gérer, Comadim, Espaces Immobiliers, Meunier ; les Caisses d'épargne ont investi dans Nexity, Gestrim, Lamy, Saggel, Century 21, Arthus Immobilier, Keops, Guy Hoquet ; les Banques populaires, dans le réseau Foncia ; le Crédit mutuel, dans Ataraxia ; le Crédit agricole, dans Square Habitat ; la Société générale, dans Sogeprom », rapporte Marc Endewerd [4]. Alors que, dans la même période, le nombre d'agences immobilières a presque doublé. Autre cadeau aux banques : Sarkozy, lorsqu'il promettait en 2007 de faire de la France un pays de propriétaires, ne visait-il pas à autoriser les banques à proposer des prêts « subprimes » ? La crise l'en a empêché.

Les analystes, lorsqu'ils ne contestent pas l'existence même de la bulle immobilière, affirment qu'un krach est hautement improbable [5]. Stratégie des œillères pour éviter d'affoler « les marchés » ? Toujours est-il qu'avec un endettement immobilier multiplié par deux depuis 2000 [6], les ménages risquent d'être les dindons de la farce du « tous propriétaires » : saignés au début, plumés à la fin.

Mathieu PARANT

[1] Olivier Vilain, « Logement social, une pénurie entretenue », Le Monde Diplomatique, avril 2009.

[2] Tonino Serafini, « À Paris, l'immobilier bétonne », Libération, 27 mai 2011.

[3] Jacques Friggit, « Quelles perspectives pour le prix des logements après son envolée ? », Regards croisés sur l'économie, La découverte, 2011.

[4] Marc Endewerd, « Des agences prises à leur propre piège », Le Monde Diplomatique, décembre 2008.

[5] Jean-Pierre Petit, interviewé par Tonino Serafini, Libération, 27 mai 2011.

[6] Jacques Friggit, op. cit.

Spéculation et bulles immobilières : la petite histoire du capitalisme

2011-06-15T14:28:56Z

Il est frappant de constater que les trois plus grandes crises économiques du capitalisme, celles de 1873, 1929 et 2007 ont été précédées par des périodes de spéculation frénétique et en particulier de spéculation immobilière.

Une spéculation indissociable du capitalisme

La spéculation foncière et immobilière est apparue dès la révolution industrielle. Cette dernière avait d'une part attiré vers les grandes villes des masses de prolétaires à la recherche d'un emploi et, d'autre part, entraîné le développement rapide de classes bourgeoises et petites bourgeoises disposant des moyens d'acquérir des logements et, pour les plus aisées, d'investir leurs profits dans un secteur paraissant relativement sûr. La forte demande avait provoqué une rapide montée des prix des logements et terrains. Dès 1826, Adolphe Thiers, futur massacreur de la Commune, constatait que « les spéculations immobilières avaient été poussées jusqu'à la folie ».

C'est surtout sous le Second Empire que la spéculation prit une envergure considérable, favorisée par les grands travaux entrepris par Haussmann. On note ainsi que le mètre carré de terrain à bâtir sur le boulevard Sébastopol, qui valait 25 francs en 1855, grimpe à 1 000 francs deux ans plus tard. L'avenue de l'Opéra passe de 50 francs à 2 500 francs le m² entre 1860 et 1865. Zola dresse le portrait d'un de ces spéculateurs cyniques, haut fonctionnaire de la Ville de Paris : « Au courant de toutes les escroqueries classiques, il savait comment on revend pour un million ce qui a coûté 500 000 francs (…) en faisant passer un boulevard sur le ventre d'un vieux quartier » [1]. Cette spéculation effrénée donna lieu à une première série de krachs bancaires et scandales retentissants. Elle ne fut interrompue, pour peu de temps, qu'avec la crise économique de 1873.

Tous les pays en voie d'industrialisation connurent de telles aventures. La plus célèbre des opérations spéculatives fut celle qui frappa la Floride au milieu des années 1920, témoignant de l'atmosphère de ces années qui menèrent au krach boursier de 1929. La bordure du Golfe du Mexique, en raison de son climat d'hiver agréable, paraissait idéale pour y construire des résidences secondaires destinées à la bourgeoisie en pleine expansion. Les terres furent donc découpées en lotissements, qui passèrent de main en main, prenant chaque jour de la valeur. Que ces terrains marécageux ne soient pas constructibles sans un assainissement coûteux, ou que peu de monde vînt réellement s'y installer importait peu, tant qu'ils pouvaient être vendus avec un bénéfice important quinze jours après l'achat. Mais il arrive un moment où les prix ont atteint un tel niveau que les biens ne trouvent plus d'acquéreur, même avec une perspective de plus-value. Au printemps 1926, la source de nouveaux acquéreurs commença à se tarir. Il n'y avait plus de nouveaux acheteurs pour rembourser les derniers, qui à leur tour ne purent payer les précédents, etc. Tout le système s'effondra.

De la Floride à la France et l'Espagne

En France, les années 1970 ont constitué l'âge d'or de la spéculation immobilière, en particulier sous le règne de Pompidou qui a vu fleurir des opérations de rénovation dont les plus emblématiques furent l'aménagement du Front-de-Seine et de la Défense, moyennant l'expulsion de dizaines de milliers d'habitants vers la banlieue plus lointaine. Cette fièvre spéculative a entraîné krachs et scandales, éclaboussant de nombreux barons du gaullisme et leurs amis banquiers et promoteurs. C'est dans ces années que, avant d'être dépassé par Bernard Madoff, Claude Lipsky devint « l'escroc du siècle » en détournant 151 millions de francs confiés par des petits épargnants désireux de participer à l'orgie. L'affaire de Cesson-la-Forêt, dont le promoteur Balkany, appuyé par divers groupes bancaires, ne pourra vendre que 400 maisons sur 1 500 prévues, n'est pas fondamentalement différente de celles de Floride. Les années 1970 ont connu beaucoup de faillites de ce genre. Les promoteurs et les banques furent généralement sauvés par l'État ou des collectivités publiques qui reprirent ces programmes à leur compte.

Plus récemment, l'Espagne a été l'un des pays les plus durement affectés par la crise actuelle, après une période de spéculation immobilière euphorique. Les prix de l'immobilier ont quasiment doublé entre 1995 et 2007, ce qui a engendré une prospérité artificielle du bâtiment. Des mesures fiscales, des bas taux d'intérêt et des crédits sur 40 ans ont maintenu la demande pendant une décennie, les acquéreurs ayant été convaincus par la propagande gouvernementale et la publicité des promoteurs que les prix ne pouvaient pas baisser. Mais en 2007, le surendettement de millions de ménages a fait exploser la bulle : 28 % des maisons construites entre 2001 et 2007 restaient sans acquéreurs, la construction s'effondrait et une grande partie des travailleurs du bâtiment étaient jetés au chômage, tandis que des centaines de milliers de personnes étaient expulsées de leurs logements, faute de payer leurs traites.

George RIVIERE

[1] Émile Zola, La curée

Le mécanisme des bulles et des krachs

2011-06-15T14:28:54Z

En 1974, le journaliste Philippe Madelin constatait que les agios bancaires et le prix du terrain, sans même compter les taxes, frais de notaire, etc., représentaient de 50 % à 75 % du prix de vente global des logements neufs, les travaux de construction ne représentant que le quart [1].Alors que le coût de la construction augmentait relativement peu, ce sont les prix des terrains et les frais bancaires qui grossissaient. L'économie française était alors en pleine bulle immobilière.

La naissance d'une nouvelle bulle

Depuis le début des années 2000, un phénomène analogue se produit, se traduisant par l'envolée des prix de l'immobilier par rapport aux revenus de la population. Ainsi, le Centre d'analyse stratégique, un bureau d'études au service du Premier ministre, estime que « la hausse des prix du logement semble principalement attribuable au renchérissement du foncier » [2].

En réalité, les coûts de la construction ont augmenté, eux aussi, plus vite que la moyenne des prix (ce qui n'était pas le cas avant), principalement pour deux raisons : le ralentissement des gains de productivité, jusque-là supérieurs aux autres secteurs et, dans une moindre mesure, le surcoût engendré par les nouvelles normes de construction. Pour autant, les prix de l'immobilier ont augmenté bien plus vite que les seuls coûts de construction. Pendant que le coût de la construction augmentait en moyenne de 3,4 % par an, les prix du neuf ont crû de 5,9 % par an pour les maisons et 5,5 % pour les appartements. Dans l'ancien, la hausse a été encore plus rapide. Une part importante de l'augmentation des prix est donc bien liée à la valeur du foncier, dont la mesure est par nature hautement spéculative.

En effet, seul le travail des ouvriers du bâtiment et de ceux qui ont produit les matériaux de construction crée de la valeur. La valeur foncière, le prix du terrain, est une forme de capital virtuel qui ne correspond à aucune valeur créée par le travail. Parfois, il arrive que des terrains soient rares ou anormalement bien cotés. Les prix de vente de l'immobilier décrochent alors par rapport aux coûts de construction. C'est ce qu'on appelle une bulle spéculative. La bulle attire toujours plus de spéculateurs et les prix grimpent sur la seule base des gains attendus lors de la revente. Le décalage entre la valeur réelle des biens immobiliers et le capital fictif qu'ils représentent ne cesse de grandir… jusqu'au krach.

Le retour à la réalité

Lorsque les prix ont grimpé trop haut et que les logements ne trouvent plus acquéreur, la bulle éclate. Les derniers acheteurs payent les pots cassés en gardant sur les bras des logements qu'ils ont payés hors de prix et qu'ils ne peuvent revendre qu'à perte.

C'est ce mécanisme qui s'est produit aux États-Unis avec la crise des subprimes [3]. Toutefois, l'escroquerie s'est perfectionnée grâce au système dit de « titrisation », qui consiste à spéculer non seulement sur les biens immobiliers, mais aussi sur des titres émis sur ces biens et sur des produits financiers hybrides, mélangeant ces titres avec d'autres, sans que les banquiers eux-mêmes soient en mesure de connaître leur origine exacte. Cette « titrisation » a donc démultiplié les effets du krach immobilier américain. Aux déboires des acquéreurs incapables de payer leurs traites et contraints de revendre leur maison moins cher qu'ils l'avaient achetée, voire pour une bouchée de pain, se sont ajoutés ceux d'innombrables petits et grands spéculateurs à l'échelle mondiale.

G.R. et M.S.

[1] Philippe Madelin, Dossier I comme immobilier, Ed. Alain Moreau, 1974.

[2] M. Ben Jelloul, C. Collombet, P.-Y. Cusset, C. Schaff, « L'évolution des prix du logement en France sur 25 ans », La note d'analyse, n°221, avril 2011.

[3] Lire Convergences Révolutionnaires, n°60, novembre-décembre 2008.

Les chiffres du mal-logement

2011-06-15T14:28:51Z

3,6 millions de non ou très mal-logés, dont :

- 133 000 sans-abri

- 123 000 personnes vivant à l'hôtel ou dans des habitations de fortune (cabane, camping, mobile-home, etc.)

- 411 000 personnes en hébergement « contraint » chez de la famille ou des amis, faute de trouver un logement personnel

5 millions de personnes en situation de logement précaire (impayés, surpeuplement, etc.)

1 252 000 locataires en impayés de loyer (494 800 ménages)

107 000 décisions de justice prononçant l'expulsion en 2009

565 000 propriétaires et accédants en difficulté de paiement, dont 70 000 ménages en impayés de charges et de remboursement d'emprunt

3 380 000 ménages en situation de précarité énergétique

1 230 136 ménages en attente d'un logement social

Sources : Chiffres rassemblés par la Fondation Abbé Pierre dans son 16^e rapport annuel sur « l'état du mal-logement en France », 2011.

L'usine à gaz de la « politique de la ville » : entre faux progrès et vrais dégâts

2011-06-15T14:28:47Z

Créée en 2003, l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), dispose de vrais moyens financiers : 12 milliards d'euros d'ici 2013, auxquels s'ajoutent 30 autres milliards levés dans des partenariats complexes avec les mairies, conseils généraux et régionaux et, bien sûr, les bétonneurs privés. C'est elle qui valide les projets des municipalités et décide de leur financement. Par son entremise, l'État coordonne le remodelage des villes françaises, en fait surtout des banlieues. Les « centres-ville dégradés » – entendez les poches de misère au cœur de certaines villes moyennes – doivent se contenter de 380 millions d'euros ; une quinzaine d'entre eux seulement recevront une part de cette manne. Et pour cause : l'origine de cette rupture avec les coupes budgétaires de la période 2001-2005 est en partie les émeutes de l'automne 2005 dans les banlieues françaises. L'ANRU a progressivement capté, outre une partie du 0,45 % prélevé sur les salaires appelé « 1 % logement », la majeure partie des crédits de la « Politique de la ville ».

Je participe, tu participes... ils tirent les ficelles

L'agence prend à sa charge la majeure partie des démolitions pour réserver à ses partenaires les reconstructions. Ce qui en fait une bonne affaire pour les capitalistes du ciment et du parpaing. Mais elle affecte aussi des moyens à l'accompagnement social, au travers des « Contrats urbains de cohésion sociale ». Car les opérations de démolition/reconstruction sont menées en coopération avec les « acteurs ». Par exemple, la police met son grain de sel afin que les réaménagements facilitent le maintien de l'ordre, en améliorant l'éclairage public, ou en supprimant les auvents sous lesquels se rassemblent les bandes de jeunes.

Dans ce registre, on sollicite également l'avis des habitants, à coup de « conseils de quartiers » et autres avatars de la démocratie participative. Mais, comme l'explique un rapport de 2009 du Comité d'évaluation et de suivi de l'ANRU : certes, les municipalités ont « communiqué, mais la population, hormis quelques exceptions, a montré un faible intérêt (…) pour les opérations réalisées (…) voire une totale non-adhésion et un rejet de celles-ci (vandalisme, insécurité) ». Sans doute les habitants sont-ils conscients qu'ils pèsent bien peu dans la balance...

Il faut dire que les populations relogées hors du site rénové se retrouvent dans 25 % des cas dans d'autres Zones Urbaines Sensibles (ZUS). Dans bien des cas, le relogement relègue les habitants dans les périphéries, parfois à la campagne, dans des zones moins pourvues en emplois, moins desservies par les transports publics et les administrations, où il est encore plus difficile de sortir de la pauvreté. En déplaçant les populations, on... déplace le problème. C'est que le ravalement de façade n'a aucun effet sur un taux de chômage – les entreprises n'ont recruté qu'à la marge dans les quartiers où elles intervenaient, alors même que l'ANRU y incitait – culminant à 42 % des jeunes hommes vivant dans les ZUS en 2008.

La loi et la réalité

De plus, le renouvellement ne résout pas le manque de logement. Il peine déjà à respecter la règle du « 1 logement détruit = 1 logement construit ». Si, dans certaines régions, la surabondance de logements sociaux justifie qu'on ne respecte pas cette règle, il reste que 1,2 million de ménages en attendent un, dont 400 000 pour la seule Île-de-France.

La loi Solidarité Renouvellement Urbain est censée pénaliser les communes qui ne respectent pas l'obligation de construire un certain nombre de logements sociaux, à concurrence de 20 % du parc immobilier. Mais les amendes sont dérisoires : 75 millions d'euros pour toute la France, dont seulement 31 millions ont été réellement perçus ! Respecter les objectifs fixés par la loi n'est d'ailleurs pas le gage d'un vrai traitement du manque de logements abordables. Paris fait, par exemple, de vrais efforts pour construire des logements sociaux. Mais, dans le même temps, la municipalité envisage de doter la capitale de 2 millions de m² de bureaux supplémentaires, alors qu'une bonne partie est inoccupée...

M.P. et F.C.

Dans la banlieue lyonnaise : la mixité sociale en guise de cache misère

2011-06-15T14:28:35Z

En matière de logement et, plus particulièrement autour de l'usine à gaz de la « politique de la ville », il est de bon ton d'opposer depuis une vingtaine d'années deux notions : la mixité sociale serait censée répondre tout naturellement aux affres de la ghettoïsation, inhérente à la construction de grands ensembles durant les années 1960 et 1970 qui répondait alors à une très grande crise du logement.

Ce serait d'une part dans la structure même de l'habitat (les grandes barres et/ou les grandes tours) et, d'autre part, dans l'homogénéité des populations qui y vivent qu'il faudrait trouver la source de tous les problèmes des quartiers populaires des banlieues françaises.

Il suffirait d'abattre ces grands ensembles puis de reconstruire des immeubles plus petits mais, surtout, disposant de prestations plus élevées et donc de loyer plus chers, dans le but avoué de recomposer la population des quartiers pour que, tout à coup, le très faible niveau des revenus, le manque de moyens dans les transports, dans l'éducation, la santé, les services publics en général, le poids écrasant du chômage, bref pour que toutes les plaies entretenues par la gestion capitaliste de la société s'envolent par magie. Voilà en somme le remède de la mixité sociale.

Mais, derrière cette vision idyllique et consensuelle des bienfaits des Grands projets de ville (GPV), dernier avatar technocratique qui sert à multiplier les partenariats et les financements, se cachent bien souvent des réalités économiques et sociales bien plus prosaïques.

À titre d'exemple, quatre de ces « Grands projets de ville » sont actuellement à l'œuvre dans l'agglomération lyonnaise : la Duchère (dans le 9^e arrondissement de Lyon), Vaulx-en-Velin, Vénissieux et Rillieux-la-Pape : des quartiers ou des communes très populaires, comptant un très fort pourcentage (autour de 80 %) de logement social et connus à l'échelle locale et nationale pour des révoltes ponctuelles (de la marche des Beurs des années 1980 démarrée aux Minguettes aux émeutes du Mas-du-Taureau en 1990). Les chiffres fournis par le GPV de la Duchère sont édifiants et ne permettent guère de doute sur les objectifs réels de la municipalité : faire passer le pourcentage de logements sociaux de 80 à 55 %, avec quelque 600 millions d'euros de budget global (dont seulement 10 % accordés aux équipements publics).

Mais ces projets pharaoniques rencontrent quelque fois le scepticisme des habitants, comme ce militant associatif de la Duchère, à propos de la mixité sociale : « Si je dis que c'est un cache-misère, c'est qu'on voit bien qu'à travers ce thème qui semble assez consensuel se cache une politique qui fait main basse sur le foncier. C'est-à-dire que le logement social a beaucoup de mal à trouver des terrains pour se construire. Or qu'est-ce qui se passe aujourd'hui ? On brade le terrain sur lequel il y avait du logement social pour des créations de résidences de promoteurs privés en vue de faire de la copropriété pour des gens de revenus somme toute moyens, mais « moyen-plus » plutôt. Ce qui veut dire qu'on homogénéise sans doute la population par rapport à l'environnement mais, ce faisant, on éjecte de ce quartier un certain nombre de locataires qui ne retrouveront véritablement d'autres logements que dans des périphéries un peu plus éloignées. »

Il arrive également que les locataires, trop attachés à leur quartier, trop installés et depuis trop longtemps, refusent les solutions de relogement soumises par les pouvoirs publics. Car même délabré, et surtout quand il est déserté par les services publics, c'est finalement ce quartier qui fournit les réseaux d'entraide minimum. Le relogement est synonyme de pertes de relations sociales avec des voisins, des amis. C'est alors tout un éventail de pressions qu'ils doivent se préparer à subir (menaces sur le titre de séjour, proposition de relogement inacceptable).

On comprend pourquoi le degré d'organisation des habitants devient déterminant pour s'immiscer dans les objectifs des GPV ou pour obtenir de meilleures conditions de relogement (dans le quartier ou ailleurs).

Philippe CAVÉGLIA

La maison à 100 000 € ? Cherchez la faille… dans le mur

2011-06-15T14:28:31Z

« On est des gens simples, on a cru à un rêve, aujourd'hui on s'est fait arnaquer. » C'est le sentiment, rapporté par France 3, de ces quelques familles des milieux populaires qui ont cru aux belles promesses du gouvernement.

En 2005, Jean-Louis Borloo promettait des « maisons à 100 000 € », clés en main, avec une « très haute performance énergétique ». Les économies devaient venir principalement du foncier, les communes offrant le terrain pour un euro symbolique. Projet douteux ? En tout cas, peu y ont cru, puisque sur l'objectif de 60 000 maisons, seulement 600 ont été construites. Heureusement, car pour les propriétaires de ces maisons, la douche a été froide.

Exemple au Havre, où 170 maisons ont été construites. Les volets, en bois de récupération, ne ferment pas et leurs fixations se démontent de l'extérieur. L'eau de pluie goutte par les conduits de cheminée : « Nous passons notre temps à vider la bassine qui trône au milieu du salon » confie une propriétaire à Paris-Normandie. Pour l'électricité, les compteurs de chantier sont restés et traînent par terre. Un propriétaire a aussi découvert dans ses cloisons des tasseaux taillés dans une armoire récupérée aux encombrants par les ouvriers du chantier et qui leur avaient servi de plan de travail. Le promoteur s'est rempli les poches et renvoie la faute sur le constructeur venu de Lettonie qui, selon lui, « découvre la réglementation française d'hygiène et de sécurité et a eu des problèmes avec l'Inspection du Travail ». Bez komentâriem, comme disent les Lettons !

Face au fiasco, le gouvernement est loin d'avoir changé d'orientation, il faut bien entretenir ce rêve de la propriété pour tous. En 2008, nouvelle ministre du Logement, Christine Boutin se contente d'un replâtrage : elle lance les « maisons à 15 € par jour ». En réalité, la poignée de maisons construites avec ce nouveau dispositif atteignent plutôt 25 à 30 € par jour, soit… 900 € par mois ! Pour les pauvres, le rêve de devenir propriétaire continue de tourner au cauchemar.

M.S.

« Droit au logement opposable », « logement d'abord » : le gouvernement promet… la police expulse

2011-06-15T14:28:27Z

Régulièrement, les gouvernements annoncent de nouveaux dispositifs d'accès au logement. En 2007, il y a eu le « droit au logement opposable ». Depuis 2009, c'est le « logement d'abord ». Mais, en dehors des slogans, rien ne change : aucune construction de logements, aucune limitation des loyers, aucun arrêt des expulsions, bien au contraire.

Le droit du pauvre est un mot creux

Le « droit au logement opposable », selon le jargon juridique officiel, est une vieille promesse de la droite, faisant finalement l'objet d'une loi suite à la mobilisation des Enfants de Don Quichotte en décembre 2006. Jusque-là, les mouvements pour le droit au logement venaient surtout de bénévoles, d'équipes associatives ou d'étudiants squatteurs. Les Enfants de Don Quichotte avaient donc apporté un peu de nouveauté en invitant les SDF eux-mêmes à participer à l'occupation des berges du canal Saint-Martin à Paris, puis dans d'autres villes. De ce mouvement, qui a mobilisé l'attention des médias pendant plusieurs semaines, il est sorti quelques améliorations dans le dispositif d'hébergement social. Mais la principale proposition du gouvernement a été ce « droit au logement opposable » (DALO).

Par « opposable », la loi entend une obligation de résultat de l'État et autorise donc un recours juridique en cas d'impossibilité d'accéder à un logement décent. Les personnes éligibles au DALO sont les sans-abri, les personnes en logement insalubre ou surpeuplé avec un enfant mineur ou une personne handicapée et, à partir de 2012, toute personne éligible au logement social… à l'exception explicite des sans-papiers ! Il faut aussi avoir déjà tenté toutes les autres démarches : demande de logement social régulièrement renouvelée, démarche auprès du propriétaire qui loue le logement non décent, demande d'aide au Fonds de solidarité pour le logement, etc. Autant dire que c'est le parcours du combattant. Malgré ces premiers obstacles, l'Insee estime que 520 000 ménages sont éligibles aux critères de la loi DALO (du 6 mars 2007).

Cependant, le bilan des deux premières années est bien maigre. Fin juin 2010, 182 100 recours avaient été déposés, dont 49 200 étaient toujours en attente et 64 800 rejetés. Durant les mois que durent l'instruction puis l'exécution de la demande, 11 322 personnes avaient retrouvé un logement par elles-mêmes. Au final, en deux ans, ce sont seulement 19 161 personnes qui ont été relogées avec l'appui du DALO.

Avec de grands mots, des petits remèdes

En 2009, c'est le secrétaire d'État au Logement, Benoît Apparu, qui proposait un nouveau slogan, « Le logement d'abord », censé inspirer la « refondation de la politique publique de l'hébergement et de l'accès au logement ». L'idée est que les services d'orientation pour les sans-abri proposent en priorité un logement plutôt qu'une place dans un centre d'hébergement. Mais comme, refondation ou pas, ils n'ont aucun logement à proposer, rien n'a changé.

Derrière le slogan, l'hypocrisie. En témoigne la proposition de « prévenir les expulsions locatives ». En 1998, dans sa loi dite « contre l'exclusion », le gouvernement, alors « socialiste », de Lionel Jospin avait déjà pris de prétendues mesures pour « prévenir les expulsions locatives ». Le résultat a été l'augmentation des expulsions, qui se poursuit encore aujourd'hui.

Justice et police au service des propriétaires

Depuis cette loi « contre l'exclusion », les expulsions locatives se sont multipliées : entre 1998 et 2009, les décisions de justice prononçant l'expulsion sont passées de 75 125 à 106 938 par an. Le plus notable est l'intervention croissante de la police : les expulsions manu militari ont plus que doublé, de 4 359 en 1998 à 10 599 en 2009. Une expulsion sur dix a lieu des mains de la police. Cet hiver encore, Benoist Apparu a pu témoigner de sa bonne foi en envoyant les CRS expulser les militants du collectif Jeudi noir, qui occupaient un immeuble d'Axa, avenue Matignon. L'immeuble étant vacant depuis quatre ans, il y avait effectivement urgence, en plein cœur de l'hiver, à expulser ces étudiants et précaires en « galère de logement » !

Maurice SPIRZ

Le logement : un gouffre financier pour les plus pauvres

2011-06-15T14:28:22Z

Avec 600 m² à Manhattan pour quelque 35 000 euros par mois, il fait bon être un prisonnier qui a les moyens. Pour une bonne partie des classes populaires, c'est plutôt le logement de tous les jours qui ressemble à une cellule. En France, 7,7 millions de personnes vivent en surpeuplement, dans le bruit et la promiscuité, un million vivent dans un logement « indigne » – c'est-à-dire qui présente des risques pour la sécurité ou la santé des occupants (saturnisme, incendie, etc.) – et 354 000 logements ne disposent toujours pas de l'eau courante, de WC intérieur ou d'installation sanitaire.

De l'idylle statistique…

Quand on regarde les moyennes statistiques, les conditions de logement s'améliorent : il y a de plus en plus de propriétaires ; la surface par personne a presque doublé en 35 ans ; le confort progresse ; les loyers augmentent certes plus vite que l'inflation, mais restent proportionnels aux revenus… Le seul point noir viendrait des prix d'achat des logements qui, en quinze ans, ont doublé en valeur réelle (après déduction de l'inflation). Finalement, les reportages sur ces pauvres vivant entassés dans des caves, des garages ou des appartements humides, exagéreraient-ils un malheureux microcosme en voie de disparition ? En y regardant de plus près, la réalité est moins rose et montre au contraire une explosion des inégalités sociales.

… à la réalité sociale

Il est vrai que le « confort » s'est amélioré globalement car, heureusement, on ne construit plus de logement sans WC ni salle de bain. En revanche, si les surfaces moyennes par personne ont augmenté, cela traduit surtout le changement de composition des familles, avec plus de personnes âgées seules dans leur logement ou de parents séparés qui ont chacun le leur. Et, comme les revenus, eux, ne se multiplient pas en cas de décès ou de séparation, il devient deux fois plus difficile de se loger dans ces conditions.

Mais ce qui frappe le plus, ce sont les inégalités face aux loyers, inégalités qui jouent sur deux tableaux : d'une part, les plus pauvres ont de plus en plus de difficultés à devenir propriétaires ; d'autre part, si les loyers ont effectivement augmenté proportionnellement aux revenus, les revenus n'ont pas augmenté à la même vitesse pour tout le monde.

Le gouvernement s'enorgueillit de la progression de la part des ménages propriétaires, passée de 53 % à 58 % en 25 ans. Mais les prêts à taux zéro et autres « aides à la pierre » ont-ils vraiment favorisé la propriété pour tous ? Pas du tout ! Entre 1988 et aujourd'hui, les 20 % des ménages les plus riches sont bien passés de 65 % à 76 % de propriétaires, mais les 20 % des ménages les plus pauvres sont passés de 47 % de propriétaires à… 37 %. Ainsi, pendant que les plus riches profitaient des subventions de l'État, les plus pauvres étaient exclus de la propriété par la flambée des prix.

Cela pèse d'autant plus que ce sont les locataires qui doivent consacrer la plus grande part de leurs revenus pour le logement. Entre les loyers des locataires, les remboursements des prêts pour les propriétaires, les charges, l'eau, l'énergie, l'entretien courant du logement, les assurances, la taxe d'habitation et la taxe foncière, les foyers consacrent en moyenne 18 % de leurs revenus au logement. Or, cette part monte à 25 % pour les locataires. Mais, même entre locataires, les inégalités sont criantes : parmi les locataires non étudiants, les 20 % les plus pauvres consacrent 40 % de leur budget au logement, contre 15 % pour les 20 % les plus riches. Alors que cet effort reste stable pour les plus riches, il s'est aggravé pour les plus pauvres au cours des dernières années. Pour reprendre les exemples de la Fondation Abbé Pierre [1], une personne au Smic dans un studio de 36 m² doit consacrer à son loyer, charges comprises et après déduction de l'aide au logement, 48 % de ses revenus dans le parc privé et 28 % en HLM ; un couple avec deux enfants, qui gagne 1 600 € et vit dans un 3 pièces de 65 m², y consacre la moitié de ses revenus dans le privé et 23 % en HLM.

Quand les salaires n'augmentent pas, la conséquence de l'élévation des loyers est immédiate. Rien qu'entre 2002 et 2006, les impayés de loyers ont augmenté de 57 % en HLM et 81 % dans le privé. D'après le Crédoc [2], une personne sur deux considère que ses dépenses de logement constituent une « lourde charge », une « très lourde charge » ou une « charge à laquelle elle ne peut faire face ». En 1980, la proportion était d'une personne sur trois.

Ces difficultés ne s'arrêtent pas aux locataires. Avec des emprunts de plus en plus longs pour diluer l'augmentation des prix de l'immobilier, les accédants à la propriété connaissent aussi des difficultés de paiement, notamment quand ils perdent leur emploi ou que leur salaire stagne. Ainsi, entre propriétaires et locataires, 2,4 millions de ménages ont des difficultés pour s'acquitter des dépenses de logement, dont 550 000 sont en impayés.

Après les loyers, les factures de gaz, d'électricité…

Quand le loyer est payé, il reste encore bien d'autres factures à régler. Les augmentations spectaculaires que les prix de l'énergie ont connues ces dernières années sont là pour le rappeler. Pour beaucoup, en général pour les plus pauvres, l'énergie est devenue un véritable gouffre financier. 3,8 millions de familles sont dans une situation dite de « précarité énergétique », c'est-à-dire qu'elles consacrent plus de 10 % de leur revenu au paiement des factures d'énergie. La précarité énergétique vient souvent de logements mal isolés, véritables passoires thermiques, mais aussi des moyens de chauffage souvent coûteux et insuffisants, les propriétaires étant peu enclins à investir dans des systèmes de chauffage et d'isolation modernes. Notamment, le chauffage électrique est le plus courant, car, à l'achat, il est nettement moins cher. Au final, selon l'Insee, la lourdeur de la facture pousse de plus en plus de familles à couper le chauffage [3]. Et, quand le froid s'installe, les conséquences peuvent être lourdes sur la santé (maladies respiratoires, surmortalité, etc.), sur la sécurité (calfeutrage des aérations, chauffage au poêle, etc.), mais aussi sur la vie sociale, quand il devient difficile de recevoir chez soi.

Face au développement du phénomène, le gouvernement a annoncé en mars 2011 la création d'un « observatoire de la précarité énergétique ». Loin de lui l'idée de bloquer les augmentations de tarif ! La seule mesure proposée est un éco-PTZ (comprendre « prêt à taux zéro ») destiné à subventionner les rénovations qui permettront un gain d'au moins 25 % sur la consommation d'énergie. En imaginant que certains propriétaires se lancent dans les travaux (sachant qu'il faudra quand même rembourser ces emprunts), une limite est d'ores et déjà prévue à 300 000 familles, soit 10 % de celles concernées par le problème, et… d'ici 2017 ! Si les tarifs continuent d'augmenter au rythme de 20 % par an, comme pour le gaz, ces rénovations auront bien du mal à réduire la facture…

M.S.

[1] Fondation Abbé Pierre, « L'état du mal-logement en France », 16^e rapport annuel, 2011.

[2] R. Bigot et S. Hoibian, « La crise du logement entretient le sentiment de déclassement social », Consommation et mode de vie, n° 226, Crédoc, février 2010.

[3] I. Devalière et P. Briant, « La précarité énergétique : avoir froid ou dépenser trop pour se chauffer », Insee Première, n°1351, INSEE, mai 2011.