Le mécanisme des bulles et des krachs

En 1974, le journaliste Philippe Madelin constatait que les agios bancaires et le prix du terrain, sans même compter les taxes, frais de notaire, etc., représentaient de 50 % à 75 % du prix de vente global des logements neufs, les travaux de construction ne représentant que le quart [1].Alors que le coût de la construction augmentait relativement peu, ce sont les prix des terrains et les frais bancaires qui grossissaient. L’économie française était alors en pleine bulle immobilière.

La naissance d’une nouvelle bulle

Depuis le début des années 2000, un phénomène analogue se produit, se traduisant par l’envolée des prix de l’immobilier par rapport aux revenus de la population. Ainsi, le Centre d’analyse stratégique, un bureau d’études au service du Premier ministre, estime que « la hausse des prix du logement semble principalement attribuable au renchérissement du foncier » [2].

En réalité, les coûts de la construction ont augmenté, eux aussi, plus vite que la moyenne des prix (ce qui n’était pas le cas avant), principalement pour deux raisons : le ralentissement des gains de productivité, jusque-là supérieurs aux autres secteurs et, dans une moindre mesure, le surcoût engendré par les nouvelles normes de construction. Pour autant, les prix de l’immobilier ont augmenté bien plus vite que les seuls coûts de construction. Pendant que le coût de la construction augmentait en moyenne de 3,4 % par an, les prix du neuf ont crû de 5,9 % par an pour les maisons et 5,5 % pour les appartements. Dans l’ancien, la hausse a été encore plus rapide. Une part importante de l’augmentation des prix est donc bien liée à la valeur du foncier, dont la mesure est par nature hautement spéculative.

En effet, seul le travail des ouvriers du bâtiment et de ceux qui ont produit les matériaux de construction crée de la valeur. La valeur foncière, le prix du terrain, est une forme de capital virtuel qui ne correspond à aucune valeur créée par le travail. Parfois, il arrive que des terrains soient rares ou anormalement bien cotés. Les prix de vente de l’immobilier décrochent alors par rapport aux coûts de construction. C’est ce qu’on appelle une bulle spéculative. La bulle attire toujours plus de spéculateurs et les prix grimpent sur la seule base des gains attendus lors de la revente. Le décalage entre la valeur réelle des biens immobiliers et le capital fictif qu’ils représentent ne cesse de grandir… jusqu’au krach.

Le retour à la réalité

Lorsque les prix ont grimpé trop haut et que les logements ne trouvent plus acquéreur, la bulle éclate. Les derniers acheteurs payent les pots cassés en gardant sur les bras des logements qu’ils ont payés hors de prix et qu’ils ne peuvent revendre qu’à perte.

C’est ce mécanisme qui s’est produit aux États-Unis avec la crise des subprimes [3]. Toutefois, l’escroquerie s’est perfectionnée grâce au système dit de « titrisation », qui consiste à spéculer non seulement sur les biens immobiliers, mais aussi sur des titres émis sur ces biens et sur des produits financiers hybrides, mélangeant ces titres avec d’autres, sans que les banquiers eux-mêmes soient en mesure de connaître leur origine exacte. Cette « titrisation » a donc démultiplié les effets du krach immobilier américain. Aux déboires des acquéreurs incapables de payer leurs traites et contraints de revendre leur maison moins cher qu’ils l’avaient achetée, voire pour une bouchée de pain, se sont ajoutés ceux d’innombrables petits et grands spéculateurs à l’échelle mondiale.

G.R. et M.S.